Quem está comprando imóveis?

São Paulo (cidade) tem algo em torno de 12 milhões de habitantes e Grande SP tem 22-23 milhões (depende da fonte). O número da população da CIDADE está relativamente estagnado há >15 anos e o da Grande SP aumentou pouco (~10% em 15 anos).

Bairros como Pinheiros, Brooklyn, Perdizes, Consolação, Paraíso, Campo Belo (e aposto que uns 10 outros) tem 1 prédio novo subindo por rua, completamente maluco. Quem mora ou passa em Perdizes já viu o naipe da situação (especialmente ali perto do Allianz).

Minha dúvida é: como isso se sustenta? Se a população da cidade é relativamente fixa, quem está comprando? Na minha cabeça leiga se tem construtora subindo predio é porque tem demanda, mas como isso acontece na prática?

O argumento 'especulação' eu entendo porém acho vago demais pra explicar tudo isso. Alguém tem algo mais concreto?

É sonhar demais eu pensar que é uma bolha e daqui 5 anos estoura e eu finalmente terei chance de ter um lugar próprio?